川观新闻记者赵泽宇

6月22日，华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金(以下简称华夏凯德商业REIT)正式获得证监会准予注册批复及上交所无异议函。该基金首批纳入两个项目，分别是深圳来福士广场综合体项目和绵阳凯德广场·涪城购物中心项目，资产总估值约为48.11亿元，拟募集资金规模为38.73亿元。

成都万象城实际主体公司——华润置地(成都)发展有限公司100%股权转让该项目，底价为75.1亿元，于6月18日在上海联合产权交易所正式披露结束。这是华润置地发行商业不动产投资信托基金的首个步骤。当天，成都产业资本集团也有类似动作。

卖资产不卖运营权，商业地产开发商为何选择“轻”装上阵？

头部商业体变“轻”

REITs，是指投资不动产并通过运营收益向投资者分红的封闭型投资基金。2025年12月底，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》发布，标志着商业REITs试点启动，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等持有型商业不动产‌纳入REITs底层资产范围。作为知名地产开发商，华润置地、凯德置地等闻风而动。

相关信息显示，中信证券—华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划在上交所完成发行，项目注册金额为95.27亿元。新华财经公开信息显示，这一项目的底层资产主要包括成都万象城A、B、C、D馆等资产。

华润置地转让成都万象城股权，但旗下万象城的运营管理权依然归华润万象生活。业内人士分析，此举有利于华润置地释放旗下万象系既有成熟商业物业资产价值，而证券化募集的资金可投入其他项目，增强企业可持续经营能力。

2026年5月，成都万象城14周年庆活动现场。图据成都万象城

中国REITs行业联盟秘书长王刚接受川观新闻记者采访时表示，“该产品获批反映商业不动产项目的证券化趋势，表明优质运营资产获得资本市场认可。”

长期关注商业REITs领域的Mall先生创始人唐晓虎告诉川观新闻记者，卖资产不卖运营权，这套“轻重分离”的打法，正在成为头部商业地产开发商的共同选择。

告别单一“房东”模式

在商业不动产证券化这条路上，成都已有先行者——2024年8月，华夏大悦城购物中心REIT正式获批，成为西南地区首单消费基础设施REITs项目，其底层资产正是成都大悦城，评估值约34.75亿元，对盘活经营性物业和打通“投融建管退”链条提供了有效范本。

绵阳凯德广场·涪城购物中心。图据凯德投资

一个清晰的路径由此可见：四川商业地产项目正在告别单一“房东”模式，全面拥抱“投融建管退”资本闭环——以成熟运营能力驱动资产证券化，通过REITs实现退出，同时保留运营管理权持续创收。

“REITs能平抑市场周期，在不景气时对商业物业进行估值会更为合理。”王刚指出，商业物业发行REITs只能用收益法估值，资产包估值不得低于10亿元。这为优质商业资产设立了高门槛，也为市场提供了定价之锚。

俯瞰成都万象城中心广场。赵泽宇摄

四川下一单商业REITs在哪？

具备稳定且可预期现金流的资产才具备证券化的基础。

记者采访了解到，成都万象城2024年实现营收约9.57亿元，净利润达2.46亿元；2025年1—2月营收达1.66亿元，净利润达5947.30万元。作为首个被纳入商业REITs资产组合的西南非省会城市商业体，凯德广场·涪城购物中心过去3年年平均出租率维持在99%以上，估值11.60亿元。

世邦魏理仕研究报告指出，从开发到成熟运营的不动产发展阶段中，资本通过私募基金、机构间REITs、公募REITs等形式逐步构建起“开发—改造—提升—证券化”资本闭环。商业REITs已成为盘活存量资产、促进消费升级、服务内需增长的重要抓手，当前正迎来政策红利与市场认知双提升的发展期。

相关报告显示，2021年—2025年，购物中心REITs、奥特莱斯REITs、社区商业REITs和农贸市场REITs的营业收入年复合增速分别为4.4%、11.7%、10.6%和8.5%。

6月18日，成都产业资本集团参与战略配售的国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金，正式在上交所挂牌上市。这是国内首批4支商业不动产公募REITs，底层资产是砂之船(西安)奥特莱斯项目。

“目前，广发成都高投产业园REIT已上市，红土创新茂业商业REIT已获受理并进入‘已反馈’阶段。”唐晓虎认为，成都作为商业开发和消费热门城市，未来会有更多优质物业通过REITs上市，将带动整体市场估值的积极调整，也会吸引更多资本关注。